去年4月30日下午，首尔衿川区加山洞的“埃斯基斯加山”五楼。脱鞋进入的室内空间大约7坪（约23平方米），是一间沿着墙壁放置床、储物柜和简易厨房的单间结构。这里原本是为游客准备的酒店客房，经过改造，拆除了地毯地面，安装了新的厨房管道和独立计量系统，增加了居住功能。这是一个将空置酒店改造成青年住宅的非住宅改造案例。

这座建筑是2017年竣工的“Hotel Haedamchae Gasan”改造而成的青年购买租赁住宅。韩国土地住宅公社（LH）投入约350亿韩元购买了这座建筑并进行了改造，总共提供了181户，改造耗时约11个月。韩国国土交通部和LH向记者开放了现场，以介绍非住宅改造项目，参观流程包括一楼大厅、屋顶、公共空间、地下讲座厅和实际居住单元。

该项目由LH和私营运营商分工合作。LH购买建筑并将其作为租赁住房供应，而实际运营和项目规划则由社会企业“Nanum Housing”负责。Nanum Housing成立于2010年，专注于改善青年住房和运营社区项目。其代表Lee Hae-sung负责了该项目的空间配置和社区项目设计。

LH住房供应特别措施总部的购买供应团队负责人Lee Won-sik在现场解释说：“这座建筑原本是酒店，所以配备了三个电梯，这是过去结构的痕迹。加山数码园区是一个工业区，约有14万人工作，其中一半以上是20至30岁的年轻人。这里有1万家公司，涉及IT、游戏、设计和医疗等领域，是一个青年需求旺盛的地区。”

站在20层的屋顶上，整个加山数码园区尽收眼底。这里被用作居民举办烧烤或聚会的公共空间，还可以看到酒店时期屋顶结构的痕迹。

室内设计也与一般的租赁住宅不同。二楼设有共享办公空间和学习室，还有一个由居民捐赠书籍运营的图书区域。地下室则有讲座厅、会议室和用于视频制作的演播室。Lee解释说：“居民主要在晚上或周末使用这些空间工作，社区会议也在这里举行。我们根据原有结构进行了调整，将以前的酒店办公室改造成共享空间，餐厅区域改造成居住设施。”

这里的核心概念是“住房与教育的结合”。Lee说：“分析青年数据后，发现住房和教育成本占比最高。我们设计将人工智能教育整合进来，提供就业和创业支持。”事实上，地下室的演播室运营着KBS商业视频学院的教育项目，至今已培训了7期共350名学员。

居民们一致表示住房成本降低了。一位居民说：“押金是700万到900万韩元，月租约25万韩元，管理费约8万韩元。相比市场价格，负担明显减轻。”另一位居民补充道：“租金是27万到29万韩元，但不同于普通单间，这里的电费和取暖费更低，生活开销减少了。”

申请流程遵循一般公共租赁住房的标准，面向无住房且符合收入和资产要求的年轻人。部分住房通过评估数字和人工智能能力的特殊分配系统分配，要求申请人提交作品集和职业记录。入住后不设年龄限制。如果居民在首次入住时满足39岁以下的条件，只要保持资格，可以续签最多4次合同，最长居住10年。

在初次招募时，约有3000人申请，需求旺盛。根据LH的数据，首尔青年购买租赁住宅的竞争率在某些区域高达100比1。

然而，也存在局限性。居民提到，由于中央供暖系统，个人温度调节困难，以及建筑附近交通繁忙导致打车不便。改造结构本身的限制也带来了挑战。Lee指出：“原酒店没有厨房，所以管道安装是最重要的工作。楼层隔音、隔热和独立计量系统是关键。改造成本大约是每坪200万韩元。”由于保留了原有结构，设计灵活性有限，不同建筑的施工难度也不同。

政府和LH计划扩大这个非住宅改造项目。韩国国土交通部住房福利支持部门负责人Kim Do-gon表示：“由于新冠疫情，将空置的住宿设施改造成住房，可以同时解决酒店经营困难和住房供应问题。我们正在重新将其作为一种快速高效的供应方式进行推广。”他补充说：“之前主要依赖合同方式，这次LH将直接购买和改造建筑，以加快供应速度。”

韩国国土交通部最近宣布新购买约2000套住房，以重启该项目。方法也发生了变化。LH购买租赁业务部门的副经理Kim Ji-man解释说：“我们计划并行LH的直接购买和改造以及私营部门的改造和销售。参与范围扩大到了私营企业，并纳入了竣工后30年内的建筑。”